[ 東網 產經專欄 ] 相信許多朋友都有聽過「三人成虎」的故事,今次就和大家談一談香港樓市都有類似的都市傳說。說的正是許多樓市KOL念茲在茲的「66%香港業主供完樓」,究竟是一廂情願的美麗誤會,抑或誤導?

並非小弟「包拗頸」,而樓市KOL的睇好理由總是破綻百出,例如說港樓有「剛需」;全世界印銀紙,低息環境持續;高失業率對高收入人士影響有限,而低收入人士在樓市「No stake」,最終得出結論是樓價繼續升。
 
而現實是,去年疫情全球大爆發,環球政府泵水救市,環球各類資產,包括大宗商品、貴金屬都見大漲,各大主要國家的樓價亦錄升幅,唯獨是香港無升跌,反映港樓已經升不起。早前小弟曾有文分析,有興趣可移玉步(http://bit.ly/2Z0gzB3 )。
 
至於今次主要想講的66%港人供完樓的終極利好武器,其實出自2016年的人口普查時的問卷調查。當時數據顯示,全港有121.7萬個家庭住在「自置物業」之中,而當中79.9萬戶已無按揭,因此有所謂66%香港家庭供完樓的假象。
 
事實上,該數字並未包括自置但未供完的出租物業,只要細心再望一望「屋宇單位類型劃分的家庭住戶數」中的分類,就會見到132.9萬個家庭住在「私人永久性房屋」,另有38.4萬個家庭住在資助自置居所房屋,將132.9萬+38.4萬-121.7萬個家庭,得出49.6萬的差額,料該差額多數就是未供完樓的出租自置物業。
 
而且,2016年至今已有5年,過去數年香港樓市錄得逾25萬一手、二手成交註冊量。因此,無論點計,所謂逾6成家庭供完樓,根本就無可能。
 
最後,上周四(4日)本欄曾討論過香港家庭負債率已高約88%,引發網友熱議,有興趣可以去東網Money 18的Facebook fanpage留言(http://bit.ly/2YJT27c )。今次再補充一點,就是按照經濟學原理,一般家庭負債率以不超過50%為宜,更何況過去數年新盤發展商透過旗下財務公司提供二按,並未計算入內,還有市面上眾多「財仔」,真實家庭負債率應該更高,反映港人已無力再負擔更高的樓價。
 
東網產經專欄作者 林南冧
2021.02.08.Mon