【作者 王建成】樓價進入調整期，已是無容爭辯的事實，如果貿易戰持續，港樓弱勢的環境將維持一段時間，甚至有評論估樓價可大跌7、8成。但此類預言其實充滿盲點—–樓價跌多跌少是一回事，而只提樓價跌，不談信貸場景，根本無助於我們了解大局。
確認人的歷史意義
討論之前，先說一個故事。故事發生在1997年，當時筆者在銀行工作，同事報告一名投資人來申請按揭，事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位，面積只有100方呎，作價超貴。按程序需評估「磚頭」，結果是估價不足。估價不足其實非常合理，此舖位一個月收租大概約為3.5萬元，每月呎租350元，以成交價計，回報率只有1.5厘。廿年後的2018年，那區租值只不過同樣是300多元一呎，對比之下，大家可知道當時造價的不合理。
當年筆者看到舖位的租金資料，第一個感覺就是：此舖位的租客，除非是賣白粉才有足夠利潤去交租！。同事如實回覆客人估價時，這位所謂「資深投資者」大表不滿，認為銀行在阻他發達！
電話往來之際，亞洲金融風暴波及香港，樓價急跌。上述客人原本要在指定日期交易，正自發愁。但此宗是當年流行的確認人交易，事主已是第6手買家；第一手買家在97年6月簽約，成交期是98年3月，由於交易期長，前後已轉手6次，店舖的價值由 1,500萬轉手致 3,500萬。由於其中的一個確認人未能成交，交易因此告吹，當事人在律師樓幸運地取回部份訂金。
涉足樓市年資較淺的朋友，可能不知道什麼是「確認人交易」，因為現時市場中此類交易已幾近絕跡。簡言之，當一個投資者與物業賣方達成交易協議，在正式成交前，已可用「確認人」的身份轉讓物業，而新接手的，可能是最終買家，也可能是另一位立意短炒的確認人。極端例子下，一宗交易在正式成交前，可以出現5、6位確認人，尤其是一手樓花，因成交期長，此類交易並不罕見。
確認人交易可以定義為，在完成交易前的短期轉讓，情況有如接火棒；而在旺市時，大家都一窩蜂、心存僥倖式的高價接貨，只要找到貸款機構融資，「新高價」就會被確認為「市價」。筆者在銀行工作了17年，看過無數投資客的下場！
短炒不及當年百分一，大跌市從何說起？
俱往矣，樓花物業已禁止轉賣。現樓技術上仍可以確認人方式轉讓，但在重重印花稅下，不論以確認人方式、甚至是正式交易方式短炒，都早已無利可圖。稅局的數字顯示，2010年引入額外印花稅前，每月成交中有20% 為短期轉讓(包括確認人交易及2年內轉手)，2017年比率則下跌至0.7%。
看百分率感覺也許不夠直觀，比較短炒成交的宗數，大家會有更直接的感受： 2017年住宅成交量58,245宗，以0.7%為2年內轉讓，宗數只有408宗，絕大部分入市者，即57,837宗屬「非短炒」。
回頭看2011年引入額外印花稅一年後，住宅成交量78,346宗，官方有統計2年內轉讓的短炒成交，即15,669宗為短炒；約62,000宗成交為「非短炒」；在此引伸，對比2011及2017年的數字，約60,000宗一年的住宅成交量，可視為正常而「非短炒需求」。
再看1997年住宅成交量153,935宗。必須留意，1997年底香港總人口是652萬人；而2017年底是741萬人。同期人口多了90萬，但對比住宅成交卻少了約60%。扣除以上引伸的正常需求約60,000宗，1997年有近90,000宗成交應該是短炒需求、又或可以說在樓市熾熱氣氛下被嚇至勉力入市的用家。
當年信貸資料庫不含正面按揭資料、申請按揭無壓力測試、也沒有額外印花稅，甚至銀行也會主動向工商客戶提供還款期短至90天的本地信用狀，方便小商戶入票炒樓。在「炒家友善」的環境下，大膽估計，當年15萬宗成交中，有4成即逾60,000宗為短炒投資者入市。
炒家、用家斷供模式大不同
由1997年的短炒投資60,000宗，減至2017年的408宗，規模縮減至當年的146分之一！可謂天壤之別。大致上，我們可說香港住宅樓市已經由用家主導。
開首時我們提到信貸場景。須知道，投資者與用家，在面對物業價值調整市時，行為取態大有不同。對投資者來說，樓價下跌如影響回報，便會考慮計數離場。行動上可能是自行減價放盤，也可能是斷供後由銀行收回物業拍賣(Forced Sale)。宏觀地看，由投資者主導的樓市，可能因樓價調整，而一下子出現大量放盤，為市場帶來重大沽壓，突然出現幾成的跌幅並不出奇。
但在用家為主的市場，除非經濟環境急遽惡化，否則難見大手拋售，樓價也就不可能出現雪崩式下跌。因為物業用家的資產，在抵押品之外，也實在是借款人的「家」。只要應付到還款，一般都不會選擇「棄保潛逃」的方案。自用買家面對調整市的特徵，除非因失業等原因令收入斷絕，否則都會盡力供款。筆者不是說他們不會脫期欠供，而是想清楚說明，因經濟下行，用家的信貸風險演變模式，與投資者完全不同：假設市場上有3萬個投資者打算斷供，他們的行為可能集中而線性地( cluster and linear formation) 在短時間出現；又市場上如果有3萬個自住家庭因環境所逼而斷供，斷供卻可能會分散而非線性地 (sporadic and non-linear formation)在3、5年的時間內出現。兩者對市場帶來的調整壓力，完全不可同日而語。
至於說到用家的壞賬模式，我們可以用2001到 2014的真實數據，在下回討論。
作者 王建成
【28Hse.com】
2018年12月31日
https://www.28hse.com/news/20181231/42339/
