轉載【28Hse.com】官方及私人的指數雖然都反映樓價自高位下調一成多後開始企穩，但主流意見(包括媒體)似乎仍認定樓價仍會反覆向下，某大行更估計樓價仍會跌三、四成。筆者嘗試看看兩個主要外圍因素，再回頭審視我們日常接觸普遍的樓市看法。

說主流意見認定樓價向下，可由幾則按揭新聞看出端倪：負資產宗數破千宗、樓按年期貼近歷史高位、發展商為一手新盤推出免壓測、只供息的按揭、財務公 司把手上按揭資產打包轉手。以上按揭市場上的幾個發展，無一例外被媒體演繹為樓市凶兆；負資產等同壞賬、按揭年期長反映借盡的情况、發展商要用特製按揭催促入市顯示清貨需要和財務公司亂做按揭制造次按風暴等。

目前的樓價無疑偏高，樓價的調整，似乎已觸發部分過去觀望的買家入市。在任何角度看，由高位回落一成多的樓價仍屬偏高，但市場心理似乎已開始接受此 水平的樓價。偏高樓價在港已歷時多年，其中成因可能是本地供應問題、外來買家的因素、外圍量寬的影響和超低息的造就。種種可能和原因當中，筆者相信，美國 和中國兩者皆有着主宰的份量，今次先談美國因素。

美國因素

美國去年退市，年初加了一次息，數月前聯儲局主席耶倫預期在「未來數月」再加息。結果數月過去，美息維持不變，以利率期貨看，似乎大家都不預期美息 能有大升空間。一般分析指聯儲局未能按步加息，原因是新公布的就業數據轉差；新增職位數據不理想，自然是聯儲局對加息轉趨審慎的原因之一。但與勞動市場互扣的其實是整體營商和投資市場的環境卻一直在變。

近期美國股市有一個罕見的集體現象：眾多上市企業股東都在回購公司股份。說他們看好後市，他們卻沒有把資金用於擴充業務；說他們看淡後市，卻用真金白銀回購公司股份，讓股價堅實。說來說去，就是一眾股東找不到比回購公司股票更好的投資。本來有人辭官歸故里、有人漏夜趕科場，看好看淡就是自由市場的特性，一家半家企業股東回購股份，可能只是個別事件；目前的情況卻是大量企業都在回購公司股份，原因何在？

出現普遍回購的原因，可能與股東認定聯儲局接受不了股票市場價格大跌有關：聯儲局延續低息政策，表面上在穩定就業市場，但內裏的目標，就是指向「不容許美股大跌，影響財富效應從而推低消費」。每次聯儲局暗示要加息，股市下跌，主席耶倫便按兵不動，更是坐實聯儲局「保持財富效應>刺激消費>維持就業市場」的策略。支持股市去保消費和就業，於2015年的中國A股也發生過，只是手法略有不同、對自由市場的認知有落差而已，並不是什麼創新做法。

市場既然認為聯儲局不容股市大跌，股東回購公司股份便是相對風險不高、穩回報的作為，與其冒險擴大投資，不如買自己公司股票穩陣。

央行政策市下的資產市場

由國際環境看，歐日加碼推出量寬，應該是美國退市而加息的良機；反正熱錢仍然四處流竄，聯儲局收水，只要有人持續放水，美國企業仍有平價融資渠道。此中道理就是「有人頂檔、早走早着。」因此耶倫幾年前已在叫嚷加息、退市，只是通縮陰霾一直在糾纏；然而，歐日最近再推負利率，這代表美國其實毋須急於加息，因為那「頂檔的人」將會由短工變長工！在此情況下，預期未來美息上升不會急，步伐也不會大。

再進一步看歐日央行的政策，是明確以防止通縮為要務，在各國聯手下，未來一段時間將可能在溫和通脹的機會較高。如果大環境是溫和通脹、相對低息，對資產價格的預測便不宜過於悲觀。

過去3年，不時聽到市場分析指美股見頂，說了幾年，美股仍是在高位運行，這些分析雖然沒有錯、但也沒有對，如果市民聽了而去沽美股，這是市民的演繹。美股的高價位、高P/E在在反映今天是「央行政策市」，類似的情況也在本地樓市出現，樓價見頂的分析說了幾年，目前較高峰稍回仍是在高位運行。

說到底，升升跌跌的預測誰都會說，「估市」欠了具體時間，不過是泛泛之言，無太大參考價值。當然，今時今日除美國因素外，中國也不容忽略。左看右看，中國因素亦是最難拿捏的。至於此對本地樓市有何影響，稍後再談。

王建成

原文刊於信報網站

28Hse.com

2016年06月15日

http://www.28hse.com/news/20160615/30922/