「豬頭骨」欠配套 憂改造成本高效益低

【香港文匯報】雖然本港工業式微，不過工廈的使用率仍然高企。新一份《施政報告》中工廈亦有着舉足輕重的地位，特首重提活化工廈，又研究工廈改劃作共享工作空間或過渡房屋等其他非工業用途。然而香港文匯報新近專訪兩名本地廠家及投資者，不約而同指「能活化嘅都活化咗」，目前剩下的是有技術問題或活化價值較低的「豬頭骨」；政府需提供新誘因或配套吸引業主進行活化，緩解營商及住屋空間不足的燃眉之急，進一步釋放工廈價值。■

「香港製造」產品享譽國際，但當今香港工廈轉型，傳統製造業已所餘無幾。港府近年提出再工業化，並為工廈賦予新價值。本屆政府計劃重推活化計劃，有參與活化工廈的廠家認為，若當局不改善條例，重新定義工業，重推的意義不大。中華廠商聯合會會長李秀恒指，「活化已推行6年，如再延續，意義不大，要活化的都活化咗，未活化的實有困難。」

難大增設施 重建更治本

「工業轉型，但政策無轉型，再工業化行業唔可以喺工廈度做，好滑稽。科學園都可以做Lab（實驗室），工廈做唔到。」李秀恒認為，政府應將工業重新定義，以配合市場發展。「活化，我覺得係治標不治本，『本』是將工業定義。比如做時裝，廠可以搬到大陸，香港仍可以做設計、推廣、Sample room（樣品陳列室），呢啲都係工業。」

對於工廈政策的建議，李秀恒認為下一波從拆建入手，例如提供補地價優惠，增加業主重建的誘因。他舉例，舊式工廈沒有水箱位，卻難推使業主騰出樓面加建水箱或水泵，「唯一解決辦法係拆咗起新嘅。」

李秀恒旗下的葵涌活化項目KC100，於2015年完工，投資額達6億元，呎租由活化前約11元倍升為22元至25元。不過李氏仍指，活化並非必然的好生意，管理和維修的人手成本隨之大增。「以前管理費平，兩個看更（保安員）搞掂；𠵱家大堂同停車場都要人睇。」

對於特首提出重推活化工廈，持有不少活化工廈物業的STAN GROUP主席鄧耀昇對此表示歡迎，不過卻形容活化早做早享受，遲做「冇得做」。

欠大停車場 交通壓力增

「做得活化，一定有新價值，除咗轉用途，仲要食到地利。工廠區往往好『隔涉』，轉做商場都無用。」鄧耀昇指，工廈轉型後引入新行業，往往需要興建停車場、評估交通和檢視消防配套。「第一幢工廈轉做活化，唔會為區內加重好多交通負擔，但隨着愈來愈旺，當地的交通流量就會加重，因而愈來愈收緊。」建議如果政府協助興建大型停車場等配套，則可望增加誘因。

鄧耀昇認為，假如工廈活化落實重啟，相信反應不復首輪踴躍，「因為有條件能活化嘅都已經活化咗。」活化對於現時的工廈業主未必吸引，工廈業權分散是原因之一，要統一全幢業權曠日持久。「好多時持有工廠嘅人本身都有錢，唔係等錢使；假如由工廠變商業，唔可以做返廠，活化咗佢哋又要搬走現有運作，佢哋唔想煩。活化需要100%業權同意，所以10個人有1個唔同意都過唔到。」

業權不統一 料難改住宅

特首提出研究工廈改作過渡房屋，其構思讓社會耳目一新，不過鄧耀昇對此表示保留。除了要視乎「過渡」的定義，亦要視乎商業誘因，如工廈每層樓面較大，或需將中間位置改為天井，以符合住宅採光，中間所浪費的樓面會否獲得補償？數年後如何還原？「要思考是否值得畀咁多費用，同最後可以增值咗幾多，所有嘢都係商業行為。」

記者 蘇洪鏘

香港文匯報

2017年11月13日

http://paper.wenweipo.com/2017/11/13/FI1711130001.htm