轉載【28Hse.com】不同領域中的專業人士,對一定範疇的認識較其他人多,是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考,因此,他們往往被尊稱一句專家。不過,總有一些人會以為自己是全方位的專家,會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。

話說友人心理冶療師阿寬,他的岳母便是一位全方位極有意見專家,舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋,她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域,就是樓市。

稟賦效應的損失厭惡

此位岳母大人「研究」樓市多年,有一份心得,可化為五字真言,叫「賣咗買唔返」。較詳細的解釋,是樓價大致上跑贏通脹,長升長有,因此樓之為物,只應買,不應賣。即使迫不得已要賣樓(例如說阿寬及寬嫂要換樓),如以市價賣樓也是失敗,一定要高於市價才考慮。於是,市場同類成交800萬元的物業,放盤叫價起碼要達1000萬元,成交價低於900萬元也算「賣得太便宜」,即所謂 「蝕章」。

以上想法,心理學上形容為稟賦效應 (Endowment Effect),古文叫敝帚自珍。

簡單來說是全面高估自己擁有東西的價值。有此想法的人絕不是少數,阿寬岳母大可欣慰其道不孤。在稟賦效應內的損失厭惡(Loss aversion) 或能解釋香港樓市的現象:站在經濟學角度,一元就只是一元的價值,但心理學卻發現,對不少人來說,失去所帶來的失落感,程度將遠高於物品本身的價值。所以,因放棄擁有而帶來的失落,令人更緊扣當下的所有。放在物業市場的行為將會是怎樣?

在樓市中,「賣咗買唔返」的損失,行為演變就是連連的叫價一個比一個高。雖然放盤業主未必是比你我更心雄的炒家;但相信自己的物業比別人好,鄰居單位成交價800萬元,自己的單位怎樣也應該多一點;加上要預留買家討價還價的水位,叫價1000萬元似乎是合理不過的事。

媒體報道和明燈導向

當然,目前市況逆轉,稟賦效應減弱,部分負債重的業主開始接受議價空間;而此類個案經傳媒放大,卻會進一步加強「樓市要跌」的心理預期。如果將媒體報道方式前後比較,看到的是一個頗有趣的言說方向:

升市時,上述單位如果以820萬元成交,媒體一般會比較鄰居成交價,大字標題:某屋苑呎價再創新高;跌市時,如果單位以780萬元成交,拿來比較的很多時卻是叫價,那些標題便是「某屋苑業主劈價220萬元」,讀者宜留意,比較的標準究竟是同類單位的成交價,抑或是本來已「堅離地」的叫價。當此等言說配合專家分析,就成為一種導向式的「預言己造」。

類似阿寬岳母此類專家,或多或少都帶來參考價值。如果他們在跌市之時,仍然堅持「賣咗買唔返」的信念,大概反映樓價未跌夠;相反,如果他們改口說「賣咗買得返時」,或者是入市時機。

作者 : 王建成

28Hse.com

2016年06月22日

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原文刊於信報網站