新型肺炎爆發，各行各業經營困難，令本地經濟環境變得相當嚴峻。因此市場觀望氣氛濃厚，交投受到打擊，社會有聲音要求政府撤銷「辣招」，以加快樓市流轉。

當中，地產代理界人士認為政府應撤回壓抑樓市措施，包括放寬按揭保險樓價上限門檻至$2,000萬或以下的住宅物業，以便活化換樓鏈；取消額外印花稅(SSD)，協助有需要的業主套現；將雙倍印花稅(DSD)下調至初，滿足有換樓需求的業主。

而香港稅務學會則建議，對於18歲或以上的香港永久性居民，政府應豁免他們購買$800萬或以下物業的首次置業印花稅，但要求買家必須連續3年居住於該物業單位，以及買家或其配偶從未持有任何位於香港的住宅物業。

若買家未能遵守有關要求規定，比如說，買家在購買物業後3年內售出該物業，須繳付已獲豁免的從價印花稅及同時繳交額外印花稅(SSD)，以解除單位的轉讓限制。

上述的建議，最後有沒有出現在最新一份《財政預算案》內？是沒有的，一項建議都沒有提及，甚至整份報告中，財政司司長陳茂波沒有就樓市方面，提供額外的新房屋政策。

陳茂波表示，住宅物業市場自去年6月起大致淡靜，成交量和價格普遍回落。但現時樓價仍與經濟基調和市民的負擔能力脫節，政府會繼續努力增加土地及住宅供應。

即是說，減辣或撤辣救樓市無望？他指出，視乎樓價、經濟，未來樓市供求等多項因素，才決定是否撤回樓市辣招。而現階段來說，暫時看不到有需要撤辣或減辣。

此外，大家值得留意的是，除了土地資源外，《財政預算案》公布的關於金融服務的措施中，有一項是關於樓市的，目的是讓有意置業人士有更多貸款選擇，減低他們面對利率波動的風險。

香港按揭證券有限公司將推出試驗計劃，透過銀行提供上限為$1000萬，年利率分別為2.75%、2.85及2.95的10、15及20年期的定息按揭貸款。定息期完結後，借款人可繼續選擇採用定息按揭或轉為浮息續期。

那定息按揭是否著數呢？好處是買家毋須符合壓力測試，但息率偏高，未必著數。假設未來息率不變，以貸款額$500萬、還款期20年去計算，選擇新定息按揭，息率為2.95厘，每月還款$27,605，全期利息$1,625,175；而現時按揭利率普遍為2.5厘，每月還款$26,495，全期利息$1,358,834。

換言之，在未來息率不變的情況下，採用現行的按揭，全期利息開支平$266,341。由此可見，只有在息率上升至高於現行的息率下，定息按揭才是著數的事。因此，選擇較高利率的定息按揭計劃並沒有必要。

三地產焦點 第二百五十九期

28Hse

2020年03月04日

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