有關報道指，在此種模式下，借款「被打包」的業主們並不知情，若其中有業主拖數不還，終極新債主有權向其他業主追數收樓；如果打包按揭再借款的財務公司財政出現問題，甚至可能出現只要其中一個業主違約，整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款，沒有資金還款只好賣樓，結果是增加樓市風險。討論上述報道提及的風險前，首先說明幾個基本概念。在小業主來說，按揭是債務，對貸款機構來說，按揭卻是資產；如其他資產一樣，可以作為抵押品借款，或轉售套現。但不管將按揭資產抵押或轉售，都應該不會改變原有按揭合約下借貸雙方的權責。

新債主的貸款動機

一家財務公司手持一批按揭合約，如要套現，簡單可行方式有兩個：其一為將資產轉售，按揭合約轉售後，買家便繼承原有合約中貸款人的權益。打一個比喻，情況類似業主將出租單位連約出售，新業主便繼續收租。此種情況下，原本提供按揭的財務公司一手收錢，一手交出按揭資產；部分情況下，套現的財務公司，會繼續作為供款的收托中介 (collection agent)，但其財務情況便與新債主如何處理按揭合約，完全沒有關係。

另一種情況是財務公司將按揭資產打包，作為抵押借貸，借入營運資金(working capital loan)；情況類似業主將出租單位抵押借款。在正常情況下，A財務將其按揭資產抵押予B借款人，A財務仍然是每月收取還款的公司，如在打包組合內出現斷供，正常處理方法是更換組合內容，抽走斷供的按揭，換上另一筆按揭抵押；另一個常見處理是A財務公司向B部分還款，而所謂捆綁式「被」提早還款，可說罕有的情况。

其次，萬一A財務出現財困，未能向B新債主履約還錢，此時新債主便有權接收打包抵押品，即按原本A與個別債仔訂定的合約，按月收取供款。對債仔來說，是債主換了，但債務內容應該不變。當然，一般按揭合約是會有Repayment on Demand的條文，新債主如同受監管的銀行，是可以要求即時還款。分别是會否執行和如何執行！

不過，對新債主來說，債仔持續供款，又有何理由動輒要求即時還款？相對來說，如果A財務一直沒有把按揭資產抵押，當A有需要時，他本來就有機會要求即時還款(就算A真的財困，更常見的情況是將按揭資產打包轉售，套現比向每個業主即時還款，簡單快捷得多)。

在實際上，有財力大手向同業貸款的新債主，多為行內老字號，在業內都有逾十年的經驗，自惜羽毛，向同業貸款/買下按揭資產，動機斷不是為要向小債仔逐一要求即時還款。這裏更值得反問，在市場一片看淡，風聲緊張的環境下，為何仍然有人願意真金白銀買入被視為高風險的財務公司按揭資産(或接受為借款抵押)。筆者還是那句，在資本主導的市場，資金的投入比免費意見更有參考價值。

簡單的逆向思維

有關報道指財務公司打包按揭和抵押借款，增加市場風險，原因在於金管局收緊銀行按揭，令借款人轉向財務公司借款。其實，是否我們又沒有抓準問題所在？

試想一下，報道中的貸款個案，將物業當作提款機，多次加按套現，此是穩健銀行應該接受的授信模式嗎？一位業主購入400萬元的單位，本來向銀行借一按，單位升值後，再展轉由銀行走向多家財務公司做按揭套現，累積借款逾600萬元。如此有需要地「進取」，又豈是尋常用家所為？此類借款人接受財務公司貸款，原因不外乎較易借款，他們當然沒有理由期待財務公司會在利息、貸款内容、追收欠款、要求客戶提早還款的政策與銀行一樣客氣！

有關報道值得逆向思維是如果沒有管制，此等按揭已大量潛藏在銀行體系，難道銀行的存戶樂見這個現象？在重重管制下，願意接受高利率，換來非優質和借款規模受限，而且被拒諸銀行體系，對金融穩定是好還是壞？思考一下上文提及的貸款操作，相信也有清楚答案。