轉載 [28Hse 三地產焦點 第七十五期 2016年8月17日]  為了紓緩香港房屋短缺問題，政府致力的增加土地供應，包括盡量善用現有市區和新市鎮的已建設土地和周邊地帶、研究維港以外適度填海等。事實上，增加土地供應要從多方面進行，房協近日宣佈推出「公務員建屋合作社」先導計劃，從而增加住宅單位供應。

計劃是協助將公務員建屋合作社重建成資助房屋，一來為有關單位的業主提供多一個渠道以改善居住環境，二來可供符合政府居者有其屋計劃申請資格的人士購買。

在先導計劃下，房協將代單位業主向政府繳付尚欠的土地補價，以撤銷其單位的轉讓限制。當房協和所有業主完成交易後，將向地政總署申請修訂地契及繳付所需的土地補價，繼而進行重建工程。合資格業主在交易完成後的兩年內，可獲准購買房協「住宅發售計劃」及「資助出售房屋」第二市場的單位。

然而先導計劃設有四大門檻，（一）以需求主導形式，業主須自行向房協提出申請；（二）項目需集齊100%業權份數同意重建；（三）申請地盤面積至少1,400平方米（約1.5萬平方呎）；（四）有關項目預計日後的總收益必須足以支付發展及收購﹝包括兩次補地價﹞所需的成本，以符合「不虧蝕」的原則。

根據發展局的估計，現時約有85個公務員合作社具重建潛力，估計重建後最多可增加約4,000個單位。對此，筆者認為數量雖不多，但這的確不失為一個方法，為香港這個房屋短缺的沙漠帶來生機，惟門檻較高，以及計劃複雜，感覺頗難以實行。

首先，政府要求項目需集齊全數業權同意才可以重建，但找尋所有業權持有人有一定的難度，申請最後有機會胎死腹中，既浪費原有的資料，又不能增加房屋供應。雖然對於有些單位因業主離世前無預立遺囑，或無法聯絡業主而導致合作社未能取得100%業主參與，政府推出了中介服務，但根本不知其成效如何。

另外，不得不留意的是，即使集齊了100%業權的同意，房協亦不一定會接納任何申請，並會保留在任何時間拒絕任何申請的權利和酌情權。事實上，當房協收到公務員事務局發出的豁免信，和地政總署就撤銷轉讓限制須補的土地補價之要約時，會評估重建計劃依據不虧蝕原則的財務可行性。

「不虧蝕」這個問題，市民根本沒法計算，甚至應該說他們不會知道是如何計算。如果屆時房協宣布該項目是虧蝕的，即是不接納重建計劃，市民根本沒有方法補救及改變結果，最終只是白忙一場。除此之外，即使業主成功申請，計劃建議的收購價亦未必能符合所有合作社樓宇業主的期望。

因此，基於以上種種因素及考慮，筆者相信計劃反應不會熱烈。正所謂「萬事起頭難」，要市民理解及接受計劃是需要時間的，現階段，政府只好靜觀其變，適時檢討計劃的成效，或者可以再從其他方面研究如何增加房屋供應。香港的房屋問題是不能一朝一夕解決的，政府只好繼續堅持，一步一步來，不能半途而廢。

[28Hse 三地產焦點 第七十五期 2016年8月17日]

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