轉載【28Hse.com】樓價後向人人關心，筆者不是先知，沒有預言的能耐，只能把市場片面、零碎和殘缺的資訊作整理，嘗試做一點歸納和分析。今次講的是近半年熱爆的發展商一按，筆者簡稱為地主頭按。

近年一手樓市的新特色是，多家發展商透過旗下財務公司，為新盤買家提供整筆高成數一按。先前說過對於發展商而言，提供一按是以密集資本換取延後的利潤，當中涉及的不是價值判斷「應不應」的考量，而是操作上「得唔得」的問題。今次將了解這個作業對市場的影響。

細節中的魔鬼

我們早前統計31個有提供此類一按的樓盤，其中涉及13家發展商共31個樓盤，至去年12月初，這些樓盤共售出2539個單位，其中1113宗成交(約44%)，買家選用包括發展商高成數一按的付款安排。以平均樓價600萬元、八成按揭計算，涉及大約53億元貸款！

不過，最終會有多少買家真的取用這類按揭，會存在一定變數，例如上述1113宗成交中，部分可以選擇發展商提供的二按；買家最後可能會取用，也可能不會取用有關備用一按。這裏的分别是，若然這些買家全部選用二按，銀行仍會分得約40億按揭貸款，餘下則為發展商的的二按。關鍵問題是地主頭按的渗透率(penetration rate)有多少？

細看幾個標榜一按「包批」的樓盤，選用此等融資安排的比例較高，某新盤建築期付款涉及此類安排，去年10月至12月初售出975伙，當中583宗成交，即近六成買家選用地主頭按。另一個大型發展商推出的新盤雖然也有提供七成一按，但沒有包批承諾，615宗成交中，只有77宗，即12.5%買家選用有關安排。

筆者估計，那些選用發展商「包批」按揭的買家，最終取用地主頭按的比例亦偏高，10個選用有關付款安排的，6個可能最終正式提取有關按揭。原因是當這類物業入伙時，銀行估值可能有變，此等按揭卻提供買價上會的保證，買家較大機會到時選用唯一可行按揭完成交易。

發展商推出此類付款安排，貸款額既不受市價下跌影響，又不需入息證明，目標當然是散貨。因此不少人認為，高成數一按的出現，是對後市信心不足的表現。但故事可由另一方向解讀：發展商其實對收回借款有一定信心，以其貸款金額規模之大，似乎不太擔心貸款壞賬，原因可能在於發展商也不預期樓價會大跌。這點跟唱淡的樓市專家有明顯不同的取向！大家須知在資本主導的市場，意見沒有什麽價值、誰投入真金白銀才是較可靠。

甩骹式下跌和減辣的負回饋

目前兩家大型地產代理都看淡來年市況，認為一手樓價將普遍低於同區二手。根據1997至2003年的經驗，情況的確是一手帶領二手樓價向下。但加入地主頭按的因素，筆者認為有關歷史未必會完全重現。發展商高成數一按為新盤帶來新的賣點，除非連此個賣點也吸引不了買家，否則一手樓未必需要競相減價。

過去沒有地主頭按的年代，買家選用建築期付款，潛存的風險便是因樓價下跌，令估價不足而買家難以借取足額的樓按；財力不足的買家便只好撻訂離場，發展商收回一批單位，在市況轉差下只好減價去貨，同時在傳媒報道下，更擴大樓市跌勢，連鎖效應不可忽視；筆者稱之為「甩骹式下跌」(dislocation)。今天的地主頭按，删減了估價不足的問題，無論買家在什麽時間成交，譬如是90日成交抑或300日成交，都不必擔心樓價下跌的問題。換言之，地主頭按減低了樓價下跌時，一手樓估價不足，撻訂個案放大跌幅的風險。如果這是計算之內的設計，設計者真是高人也！

另外，以上述約1000宗涉及地主頭按的交易計，已估計涉及約60億元，目前一個月銀行按揭取用金額都不足200億元，一眾發展商已成為按市的新勢力。一般估算，如地主頭按規模達120億元一年，已佔銀行一年按揭比重約6%。此種新按揭品種，其實已静俏俏將風險由銀行移走，直接降低了體系的風險。

地主頭按的出現，是要應對金管局限制按揭成數的逆周期措施(簡稱辣招)，可以理解為發展商的自我減辣行俓。但這個應對方法亦成功地令銀行少做了按揭生意；更正確的說法：少了向邊缘借款人敘造按揭。辣招的推行就是要銀行迴避那群邊缘借款人，而吊詭的是發展商推出，用以應付辣招的手段，卻反而成全了辣招的目標。大家可看到此中吊詭性的減辣負回饋關係？將來只要統計這類按揭的數目，就能在壞賬上量化辣招的功勞！

作者 : 王建成

2016年7月06日

28Hse.com

原文刊於信報網站

http://www.28hse.com/news/20160706/31241/