[ 東網 產經專欄 ] 近日樓市最轟動事件，可算是「舖王」波叔被入稟法庭追債。傳統智慧話「磚頭」有價，但講到底，物業終究不是硬通貨，在需要錢應急時，沒承接的物業其實與磚頭無異！有人問為何小弟一味睇淡？除了深信貴到癲的港樓難以持久外，最重要是在一面倒睇好樓市中，略盡綿力平衡雙方觀點，提醒上車人士注意風險而已。
講起一面倒，最近小弟開心大發現，睇淡陣營中多了一位長期睇好樓市的KOL。該名KOL自爆2003年起，每年都買入小型兩房單位及車位，至今持有30多個物業，保守估計其身家過億。他早前轉軚話，不看好今年的港樓，不會再買樓，同時呼籲不應再盲目追求樓價增長。是甚麼令一個大好友睇淡樓市？小弟上周提及的四大冧市原因或可解答一二，有興趣者可稍移玉步(http://bit.ly/3s2SKWw )。
此外，香港樓價之所以領跑全球，正是過去數十年的安定繁華，令香港人、內地人乃至海外人士都願意付出高溢價買樓。但以香港目前處境之惡劣，相信是日佔時期以來最嚴峻。香港夾在中美之間，動輒得咎，營商環境轉差，經濟難有起色，且社會瀰漫不安情緒。
但近日仍然有人話香港不怕移民潮，內地會安排精英南下，填補因移民而流失的人才及資金。請各位看官設身處地想一想，假如你是「多金」的內地精英，明知香港為是非之地，而內地發展空間更大，正所謂君子不立危牆之下，有甚麼理由促使你來港「共苦」、捱貴樓？
講到底，炒舖、炒樓都是建基於對未來的期望，且香港地買樓從來不是Full Pay買，大多需要向金融機構借錢買樓。雖然市場人士一直向大眾灌輸「槓桿愈大證明能力愈大」，但是諗深一層，審慎理財才是致富王道，富豪大多以勤儉、做實業發家，鮮有靠炒賣起家的富豪。
甚至本港樓市最大參與者、屬於制定樓市遊戲規則的本地大型發展商，其負債比率其實不高。但屬於「韮菜」級別的小散戶，反而傾盡家財，再借上8成、9成按揭上車，博樓價升值求發達，是否過於一廂情願？
話說回頭，近日香港第4波疫情已有緩和迹象，未來若放寬禁聚令，短線或有樓市小陽春。但只要香港的經濟基調不改，樓價只會有跌無升。以代理樓價指數作標準，2019年6月底及2018年的8月中的高位約190點，小弟估計向下跌2成是最低消費。換言之，樓價起碼重回2015年至2017年水平，首次置業人士請考慮清楚。
東網 產經專欄 作者 林南冧
2021.01.11.Mon
