轉載【28Hse.com】多個新盤推出包批按揭，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是，又會有什麼人「適合」申請此類產品？

微利墊厚利之間

過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過，因為金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按(Endorsed Second Mortgage)。

不要忘記，發展商包批按揭的全期利息較銀行按揭為高！不過，以錢的成本計算，跟財務公司提供P+10厘以上的按揭比較，新盤包批按揭其實也算可以。當然，此處說「可以」的前設是只可打算短期持有物業的角度出發。發展商利息成本較銀行高、說出「包批」的豪語，加上按揭成數較高，貸款一方無疑要承受較高的風險。此話怎說？前者包批的原則是不問信貸、授信準則仍可提取按揭，而後者高成數貸款則預示按揭成負資産機會增加。因此，筆者認為，包批按揭只是「以近成本價的息口去保住物業發展的厚利」！

舊經濟的舊模式

由利息成本的角度看，即使發展商提供按揭可賺微利，但並非最有效運用資金的方式。地產是典型的舊經濟產業，需要密集的資金；對發展商來說，借來的錢最好當然是用來買地起樓發售。即使資金成本便宜，要提供「供足30年」的貸款去賣樓，這種營銷手法，其實相當犯本。大家需要明白，包批按揭所動用資金是整個銷售的95%；相比二按，這是有近多3倍資金投入！

當然，包批按揭設計者會說，優惠期後加息的做法是鼓勵小業主持貨數年後轉按/出售物業，可以避免大筆資金長期被綁。坦白說，這種說法只是說明思想上的謬誤！何解？如果小業主數年內可以轉按/出售物業，即說樓價將來最少也要維持不變，同時又要今天這群邊緣借款人收入大增而產生換樓需要。

明知犯本也為之，這是因為豐厚的利錢所在，所此犯本不是一個價值判斷，而是一個生財工俱。但並非人人可為！

最合「瀟灑哥」選用？

用家一般會長期持貨，較多考慮全期利息支出，優惠期後按息升至P或P+的包批按揭，難以迎合買家此方面需求。但初期低息的安排對仍然看好後市的投資者，應有一定吸引力。以某現樓新盤九成按揭，不設入息審查，首3年利息P-3.1%，其後P為例。買家如看好後市，大可購入單位出租，假設最優惠利率不變，按揭利息成本只為2.15厘；計算上，只要租務回報率高於4.1厘，租金收入便高於供款支出，有正現金流。回報率即使低至2厘，也足以抵銷利息支出(供款多於租金，無正現金流，但租金收入大致等同按息支出)，皮費不重，3年後按揭優惠完結，如果樓價有所上升，大可將單位放售圖利。

當然，樓價如果在3年後下跌，包批按揭優惠期又完結，投資者的算盤便難以打響。不過，有一類買家未必需要擔心以上問題。

發展商豪言「包批」，筆者便想到幾年前的一個網絡紅人──人稱「瀟灑哥」的內地流浪漢。如果「瀟灑哥」找到人集資一成首期及其他洗費，大可以包批按揭入市再出租單位。3年後樓價升了，便獲利離場；3年後樓價不升，甚或下跌，大可斷供按揭，任由發展商收樓，反正「瀟灑哥」一族也不怕破產。極端來說，對此類人士而言，包批按揭幾乎可說是沒有期權金的期權安排。今天，那些機會成本極低的買家將會是包批按揭的受眾。

這個作業模式是徹首徹尾的──密集的資本換取延後的利潤。至於那些不與為之的財團/發展商，預料也只是謀定後而動！

作者 : 王建成

原文刊於信報網站

28Hse.com

2016年07月13日

http://www.28hse.com/news/20160713/31333/