轉載【AM730】97時，香港樓市崩盤，政府雖多番努力，都無法挽回頹勢。最後由當時的房屋局長孫明揚九招齊下，全方位救市，才逐漸令樓市復甦。今次政府企圖冷卻樓市之所以不成功，亦是因為招數未夠全面，以為單靠狂加印花稅，就可以制約市場的非自用需求。辣招雖有三招，但功用都集中在私人市場的需求管理上，以致效果不彰。因此，我認為政府必須改變策略，用更全面的方法去整治香港的房屋問題。我這裏有一些建議，供新一任的政府參考。
理念一︰優先解決基層的安居問題，招數包括：
(1)把居屋用的土地也撥作興建公屋。
(2)重新設立臨時房屋，逐步取替劏房(具體如何，另文再述)。
(3)讓私人市場的租戶享有租住權的保障，即是說，業主若非自用，而租客又能支付市值租金的話，業主不能拒絕續約。雙方若對市值租金沒法取得共識，可交租務仲裁署裁決，香港過去已有這方面的經驗。
理念二︰讓付得起建築費與發展商合理利潤的香港人，一生中都有一次買一個上車盤的機會。這類單位面積不超過500呎，只准自住，不許出租，轉售時也只可以賣給首次置業的香港人。只要把這些限制列入土地批租的條文裏，就可以藉買家的負擔能力去制約發展商的定價。具體招數包括：
(1)把每年新批的私人住宅用地的一半，撥作首置屋用地，以取代居屋。
(2)首批首置屋的買家有入息上限，初定為每月家庭收入不得超過三萬元，以後視情況逐步提升。
(3)成立監察小組，專門檢控違規使用首置屋的人士。
理念三︰全面重新規劃香港的土地用途，維護港人在港居住的優先權。具體招數包括︰
(1)把住宅用地的面積，由佔全港面積的7%，增加至10%。與此同時，可把同等面積的有生態保護價值的土地撥入郊野公園，以安撫環保人士。這樣，政府就不愁沒有地賣。
(2)讓丁屋可以向高層發展，以便提高鄉村發展用地的地積比率，發展商自然會去收購重建。
(3)政府先收購足夠的優質農地，供保育人士申請復耕。餘下的就改作市區發展。
(4)政府可選擇一些優先發展區，若區內的土地擁有者無意按新規劃的土地用途作發展，三年後政府有權將土地強拍作新發展，原有地主只能收取拍賣後的淨收入。
(5)把座落在市區的低密度發展區改為高密度發展，把豪宅遷往郊區，讓基層搬回市區。
(6)為加快市區重建，把強拍所需要的業權擁有比例，隨樓齡增加而下降(細緻做法，另文再述)。
理念四︰除公屋與首置屋外，政府不再干預市場，但可引入增值稅，不讓業主奪走社會增值的全部利益。具體做法可以：
(1)分階段減辣，吸引買家延後入市時間。
(2)隨着美國加息，同步減少對壓力測試的要求。
(3)在樓宇轉讓時，徵收15%增值稅，換樓可豁免。
以上四個理念，合共十五招，若能落實，港人當可以置業安居。
AM730 – C觀點 : 施永清
2017年04月11日
