【on.cc 東網專訊】 樓價下挫，但今時今日要上車做業主仍然困難，要做「兩層樓」以上的業主就難上加難。不過，在網絡上分享買樓心得而爆紅的Soho就向難度挑戰，於過去5年已買入3個物業，實行「五年抱三」，為將來退休做打算。更甚的是，他加入「雙租族」行列，利用物業的租金收入，補貼自己租住單位的租金及供樓支出，以享受較好居住環境外兼享租金回報。年屆37歲的Soho於2011年首次上車，之後成為「物業魔術師」，將物業數目1變2，2變3，最終5年間已有3個單位在手。當人人以為他是「有錢仔」或靠父幹做業主，他笑言，自己只是普通打工仔，靠一分一毫慢慢儲蓄，才能榮升「三料業主」。當然亦靠投資有道，在股市賺到現金再投入物業投資中。近年他更成為香港網絡紅人，於討論區為網民解答樓按問題。
為買樓鑽研按貸及稅務政策
「2003年畢業，對儲錢無咩概念，一出糧就將啲錢畀晒阿媽，使錢就問佢拎。幾年後，發現自己無任何積蓄，阿媽又將我啲錢使晒，因此決定收返啲錢自己儲。」畢業後4年，Soho才正式儲錢，月儲收入一半，金額約7,000元，另投資人民幣定期及月供基金。短短4年後，隨人民幣升值及投資回報，再加上之前的小額人仔定存，他儲了30萬港元及20萬元人民幣，決定買樓上車。
當時他看中位於大圍售價300萬元、實用面積500方呎的單位，決定承做7成按揭置業。「自己儲50萬元再加太太儲50萬元，夾埋100萬元做首期，月供9,000元，成功買咗第一層樓。」達成「上車夢」後，他有更大目標，「買樓投資係終極退休方法，日後要自住一間，放租4至5間先夠應付我同太太嘅退休生活。」
於是，他為投資物業綢繆，研究銀行按揭貸款計劃、稅務政策及借貸優惠，冀用最便宜、低風險方式不停買樓。「2013年，我將自住物業加按60萬元及自資120萬元，用自己名買入第二層樓。到2015年，我再重按第一層樓及加按第二層樓，合共借近60萬元及自資40萬元，用太太名義買入第三個物業。」兩個物業同為約300萬元的細價樓。
又加按又重按看似十分複雜，因此，Soho事前做了不少功課，務求在物業投資路上可借足兼慳盡。例如，他在自住物業把自己除名，買第二個物業時便可節省雙倍印花稅；他又將自住物業出租，另租住其他單位，由於銀行會將部分租金收入作為個人收入，因此加大貸款能力。
買樓先要計掂數 免淪負資產
提及Soho投身「雙租族」，全因生活需要較大居住空間，但又不想放棄原有物業，因此他決定實行另類「細屋搬大屋」，把自住單位出租，再租住實用面積700方呎單位。「自己租住嘅單位月租2萬元，另外3個單位分別以16,000元、14,000元及8,000元租出，租金收入合共38,000元，足夠支付自住單位約20,000元租金，其餘用來補貼供款。」
他稱，3個單位合共月供19,000元，「以租養租」變相每月僅額外支付1,000元，便可租用較大單位，同時可擁3個物業。「好多人衝破唔到心理關口，認為買樓應要自住，唔可以買咗樓仲租人層樓住。事實上，我買細價樓租金回報達4厘，高過一般大價樓的3厘水平；且細價樓管理費平，租住單位的管理費已等於兩層細價樓管理費，又可享受好啲管理服務。」
對於將物業加按和重按借貸，予人感覺風險太高，Soho認為，進行任何按揭前考慮過風險承受能力，只要夠資金供樓，「計掂條數」則沒有問題。再者，他持有3個物業所承做按揭全為7成或以下，成為負資產一族機會亦減少。
Soho在幾次買樓的過程中，研究了不同樓宇按揭方案及借貸優惠，並於網上討論區跟網民分享，其網上帖子累積達50萬點擊率，讓他成為網紅。他指出，網民在上車時，通常遇到有3大疑難，而他對這些疑難，就有以下的拆解：
想置業，但樓價高企，究竟要月入多少才能買樓？
Soho：買300萬元的樓宇，需要45萬元首期及雜費，只要月入2.8萬元就能應付逾萬元的供款。「普通文職當月入約1.3萬元，只要與伴侶一齊每月儲1萬元，唔使4年已儲到首期，到時人工應加咗少少，就夠過壓測。」
按揭貸款選甚麼計劃最好？
Soho：傳統按揭分三類，包括P按（最優惠利率浮息計劃）、H按（銀行同業拆息浮息計劃）及定息計劃，建議買家考慮ML按（按揭掛鈎高息存款）。他指，ML是銀行讓按揭客戶開立一個高息戶口，當客戶存款入戶口，銀行會給予客戶相等於按揭息率的利息，高息一般限於貸款額的一半。可借盡並將用剩的錢存入ML戶口，戶口內的錢不視為借貸資金，變相無成本多了一筆備用錢，以備不時之需，亦變相減低利息開支。
想買多一個物業做到「一變二」，銀行會批多少錢？
Soho：買樓前要了解自己可借到多少錢，可簡單記位一條「收入x110」的公式。如買家有一個自住物業，欲買多一個投資，其貸款能力是 （供款年期/30）的開方x每月收入x110。如每月收入為2萬元，供20年，貸款額約180萬元。
on.cc 東網專訊
2016年05月25日
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